Kinnisvaraturu ülekuumenemise ilmnemisel võib keskpank üle vaadata nõuded eluasemelaenude andmisele

Eesti Pank toob värskes finantsstabiilsuse ülevaates välja, et Eesti eluasemeturg on vastupidiselt tavalisele kriisiolukorrale praegu aktiivne. Kuna uusi kortereid on arendajatel pakkuda tavapärasest vähem, siis juhul kui kinnisvarasse soovitakse investeerida nii inimeste kriisi ajal kasvanud sääste kui sügisel teisest pensionisambast väljuvat raha, võib kinnisvaraturg üle kuumeneda. Kui kinnisvarahinnad ja majapidamiste võlakoormus peaksid väga kiiresti kasvama hakkama, siis on keskpank valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid.

Eesti Panga hinnangul on tänavu kevadel finantssektori toimimist ohustavad riskid suured, kuid ettevõtted ja eraisikud on seni hästi toime tulnud oma rahaliste kohustustega. Finantsstabiilsuse riske vähendab tugev pangandussektor, mis on hästi kapitaliseeritud ja kasumlik. See aitab pankadel tulla toime laenukahjumitega ja on võimaldanud kriisiperioodil pakkuda ettevõtetele ja majapidamistele laene.  Pole aga välistatud, et kui viiruse levik ei taandu ja piirangud peaksid veel kaua kestma, siis jõuavad raskused mitmesse olulisse majandussektorisse. Eesti Panga hinnangul on pangad suutelised ettevõtteid ja majapidamisi toetama ka hetkel oodatavast märksa negatiivsema majandusstsenaariumi korral.

Kinnisvaraturg on vaatamata kriisile praegu väga aktiivne seetõttu, et ostuhuvi toetab enamikes majandussektorites toimuv palgakasv ja majapidamiste hoiuste kiire kasv. Kuigi hetkel Eesti Pank kinnisvaraturul suuri probleeme ei näe, siis ettevaates riskid kasvavad, et kinnisvarahinnad hakkavad kiiresti kasvama. Kiiret hinnatõusu võivad põhjustada mitmete tegurite koosmõju: koroonaviirus saadakse kontrolli alla ja piirangud kaovad, inimeste kindlustunne kasvab, keskpankade rahapoliitikast tingitud odav laenuraha, pankade soov pakkuda soodsalt laene ning asjaolu, et sügisel võetakse teisest pensionisambast välja enam kui miljard eurot.

Kui suur osa teisest sambast väljavõetavast rahast peaks minema  korraga senisest suurema eluasemelaenu sissemaksuks, võimendaks see veelgi laenurahaga kinnisvarasse tehtavat investeeringut. Kinnisvarabuumis ei pruugi inimesed oma laenuteenindamise võimet ja investeeringu tegelikku väärtust õigesti hinnata. Selline kinnisvarabuum oli Eestis umbes 15 aastat tagasi, mil kinnisvaraturul tekkis ajutine hinnamull ja majapidamiste võlakoormus kasvas hüppeliselt.

Kui kinnisvarahinnad peaksid väga kiiresti kasvama hakkama ja sellega koos ka majapidamiste võlakoormus, siis on Eesti Pank valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid. Eesti Pank on kehtestanud eluasemelaenude andmisele nõuded, mille eesmärk on vältida laenubuumi ning kaitsta majapidamisi ja laenuandjaid liialt suure riski võtmise eest. Hetkel võib vastavalt Eesti Panga poolt kehtestatud reeglitele laenu anda kuni 85% laenu tagatiseks oleva kinnisvara väärtusest ja laenumaksed ei tohiks ületada 50% laenuvõtja sissetulekust.

Kui aga eluasemelaenu käendab KredEx, siis erandina võivad pangad anda praegu laenu kuni 90% tagatiseks oleva kinnisvara väärtusest. KredExi käenduse kasutamine sissemakse vähendamiseks on viimase aastaga hoogsalt kasvanud. Uute eluasemelaenude mahust anti eelmise aasta kevadel 12% ja tänavu kevadel juba 18% nii, et KredExi käenduse abil oli sissemakse väiksem kui 15%. Kui käenduste aktiivsema kasutamise tulemusel kasvab oluliselt nõudlus kinnisvara järele ja koos sellega hinnad, siis võib hoopis eluaseme soetamise kättesaadavus väheneda.  Keskpanga hinnangul tuleks põhjalikult hinnata, kui laialdaselt riik KredExi kaudu käendust pakub.

OÜ Krediidihaldus | Vallikraavi 2, 51003 Tartu | Tel: +372 67 55 555 | info@krediidihaldus.ee